一、物业纠纷法院调解和判决有什么区别？
第一，作出的基础和时间不同。人民法院调解民事经济案件，在诉讼当事人作出答辩以后，或者超过答辩期以后，既可以在开庭前进行调解，也可以在庭审过程中调解。而对民事经济案件依法判决，只会发生在庭审辩论结束后的调解不能达成协议以后。
第二，调解和判决的内容不同。对民事经济案件的调解，形成的调解书内容，完全是双方当事人在人民法院的主组下，依法合情合理的双方当事人协商一致的权利、义务、责任内容。而依法作出的判决内容，完全是人民法院办案人员，根据相关事实、证据双方当事人的辩论理由、相关法律、法规、司法解释、政策文件依法强行进行的。
第三，调解与判决在程序上不同。民事经济案件的《调解书》内容，不存在不服、不存在上诉。民事经济案件的《判决书》，如果当事人不服，可以依法在收到《判决书》之日起15日内提出上诉。
二、物业纠纷的诉讼时效是多久?
理论上是三年。但是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。
诉讼时效的法律要件有：
1、须有请求权的存在。
诉讼时效是督促请求权人行使权力的，请求权有无是时效发生的首要条件。从最高人民法院的相关规定和学理通说看，诉讼时效应仅适用于债权请求权，不适用于物权请求权。
2、有怠于行使权利的事实。怠于行使权利是过错不行使权利的状态。如果权利人不知其权利存在，或者虽知晓其权利存在，但无法行使其权利的，一般时效期间不开始起算。
3、怠于行使权利状态持续存在达到法定期间。怠于行使权利处于持续状态，中间如有行使权利或义务人认诺的，时效就中断;持续状态达到法定期间，是要求不行使权利持续到法律所规定的时间，这一期间即时效期间。
综合上面所说的，物业纠纷是可以通过调解和判决的方式来进行处理，但在处理时所存在的程序还有内容，以及时间是完全不同的，但不管是走哪一种，那么都需要有合法的证据，只有证据齐全那么自己的权益才可以受到保护，所以，不同的情形作不同的处理。
