筹建期土地使用税要不要交



　　筹建期土地使用税要不要交

　　筹建期间使用的土地，原则上应照章征收土地使用税。但对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征土地使用税，对已经完工或已经使用的建设项目，其用地应当按照法律规定征收土地使用税。

　　对于房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税，是计入“开发成本”，还是计入“管理费用”，存在着争论。现行会计制度或准则和税法都没有单独明确。按当前的相关规定，土地使用税支出在会计上作为当期费用，计入“管理费用”科目;在税法上作为税金支出，在当期企业所得税税前扣除。这意味着，土地使用税支出无论是计入“开发成本”还是计入“管理费用”，对于会计利润和企业所得税额都没有实质影响，仅会构成时间性差异，但对于土地增值税却有影响。因为，如果将房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”，必将提高20%的“加计扣除”基数，增加扣除项目金额，减少土地增值税缴纳金额，这对纳税人而言一般是有利的。

　　许多房地产企业基于上述考虑，在核算时将开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本--土地征用及拆迁补偿费”科目中。为了保护税基，有不少地方税务局发文明确规定：“房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支，按规定予以扣除。”按此类规定，房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税不能计入开发成本。

　　（一）、筹建人员开支的费用

　　(1)筹建人员的劳务费用:具体包括筹办人员的工资奖金等工资性支出，以及应交纳的各种社会保险。在筹建期间发生的如医疗费等福利性费用，如果筹建期较短可据实列支，筹建期较长的，可按工资总额的14%计提职工福利费予以解决。

　　(2)差旅费:包括市内交通费和外埠差旅费。

　　(3)董事会费和联合委员会费

　　2，企业登记、公证的费用:主要包括登记费、验资费、税务登记费、公证费等。

　　3，筹措资本的费用:主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。

　　4，人员培训费:主要有以下二种情况

　　(1)引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。

　　(2)聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用费用。

　　5，企业资产的摊销、报废和毁损

　　6，业务招待费:筹建期间发生的招待费(根据国税2012第15号文件，筹建期发生的业务招待费按实际金额的60%允许计入"管理费用-开办费"科目。)

　　7，其他费用

　　(1)筹建期间发生的办公费、广告费、交际应酬费。

　　(2)印花税

　　(3)经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用

　　(4)其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。

　　(二)不列入开办费范围的支出

　　1，取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产是支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的相关人工费用。

　　2，规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。我国政府还规定，中外合资进行谈判时，要求外商洽谈业务所发生的招待费用不得列作企业开办费，由提出邀请的企业负担。

　　3，为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出不得列作开办费。

　　4，投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，计入开办费，应由出资方自行负担。

　　5，以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。

　　(三)筹建期的确定

　　企业筹建期的确定在我国受税法影响较大。例如《外资所得税法实施细则》中规定，"外资企业筹建期为企业被批准筹办之日起至开始生产、经营(包括试生产)之日止的期间"。以上所称"被批准筹办之日"，具体是指企业所签订的投资协议后和合同被我国政府批准之日。以上所称"开始生产、经营(包括试生产)之日"，具体是指从企业设备开始运作，开始投料制造产品或卖出同第一宗商品之日起，为企业筹建期结束。其他企业可参照该规定。

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