先举个例子:
在购房过程中“ding金”有两种:“定金”和“订金”,然而这一字之差结果却大不同。搞不清楚,分分钟就是赔上好几万的节奏。
我们先来看看定金和订金的区别是什么?
“定金”和“订金”虽然只有一字之差,但其法律意义与法律后果却大相径庭,甚至有人根本不知道“定金”和“订金”这两个读音完全一样的词语存在着分别,事实上,人们在现实生活中对于定金、订金、履约保证金、押金等混用、错用的案例比比皆是。
先说定金。
定金是通过书面约定由一方向对方给付一定数额的货币作为合同担保,其目的在于确保各方订立合同或促使合同义务人履行义务,保障权利人的权利能够得以实现。给付定金一方如果不履行义务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行义务,需向另一方双倍返还定金,这就是“定金罚则”的基本精神。
再说订金。
订金并非专门的法律概念,没有直接的法律规定,司法实践中一般被视为预付款,如果出现违约情形,并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果,适用不了“定金罚则”,而是根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。
那一般在买房时,突然不想买了也可以退回的,是定金还是订金?
其实,从上面的解释大家就可以了解,定金受法律保护,是一种担保而非预付款,如果是买方违约,是无权要求拿回来的。
目前在新房开盘销售过程中,客户认筹所交的筹金或通过电商预交的认购款,其实质都属于订金的范围,开发商均同意在客户未看中房没有签认购书的情况下可以任意退回。
但是一些购房者不懂,直接跟开发商签署认购书什么的。而开发商与客户所签署的法律文件(包括认购书、收据)中一般都明确书写为定金,在此情况下,客户无正当事由就很难要求退回了。
是不是只要是写了定金的,就都要不回来了?
也不是。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方应当返还定金”。
另外,《商品房销售管理办法》第二十二条规定:不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。
因此,如果购房客户在商品房不符合销售条件的情况下交纳了“定金”,那么向开发商要求无条件退还也是有法律依据的。
我们可以再举个例子:
小梁和小韦准备今年年底结婚,想买个婚房。
2016年5月1日,小梁、小韦与某投资公司签订了一份《认购协议书》,并交了2万元定金。小梁和小韦说,在签订认购协议书之前,售楼人员告知他们房屋可于今年12月31日前交房,可付款后才得知交房时间是2017年12月31日。
因交房时间太迟,不符合他们原定的婚期,随后他们到售楼部要求退还2万元却遭拒绝。双方遂闹上法院。10月20日,法院一审判定,开发商不能证明已告知小梁和小韦具体交房时间,要返还这2万元定金。
法院认为,该笔款是属于定金,需根据谁有错,谁违约来判定这笔钱的归属,就目前的证据,不能得出认购书订立时,小梁和小韦明知交房时间是2016年12月31日的结论。
双方因买卖合同条款未能协商一致,属于因不可归责于双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的情形,法院判定,某投资公司应当返还2万元定金给小梁和小韦。
