未收到书面通知，房屋买主索赔违约金
【案情】
2007年5月3日，王先生与某楼盘开发商签订了《商品房买卖合同》,在合同中约定：“出卖人应当在2008年4月28日前，将具备‘该商品房经验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人逾期交房将承担违约责任……”
然而，王先生称，他唯一一次收到开发商的口头通知是在2010年3月，当时物业人员要求交清之前的物业费才肯交房，结果他没有同意。时至2012年10月，王先生依然没有接到该开发商关于入住的通知书或者要求交验房屋、办理交付手续的书面通知。王先生认为其合法权益被侵害，且根据合同约定的日万分之一的违约金计算方式，诉至法院要求开发商履行书面交房义务，并支付违约金155000元。
审理过程中，某楼盘开发商辩称，他们开发的商住楼在2008年4月25日就已经取得工程竣工验收备案，且在通过竣工验收备案的次日即打电话通知所有业主收房。虽然未严格按照合同约定的方式发出书面的收房通知，但已实际履行交房义务。2009年2月8日，原告已领取了房屋产权证，并在领取产权证的名册上签字，当时距离合同约定的交房时间已逾近一年。
最终，法院认为打电话通知交房不能认定为交房之日，判决开发商支付自合同约定的交房之日2008年4月28日起至2009年2月8日止的迟延交房违约金18000元。
法官析法：
某楼盘开发商称在取得工程竣工验收备案的次日就电话通知原告收房，但未提供相应证据，无法将该日期确定为被告履行交房义务之日。但被告在2009年2月8日向原告发放了房屋产权证，原告即便此前未收到过交房通知，在当日也理应向被告主张过交房。因此，将2009年2月8日视为被告履行交房义务之日符合常理及交易习惯。
被告未严格按照合同约定书面通知业主收房，欠缺形式要件，但并不影响行为效力。
相关法律知识：
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
