一、房屋租赁合同违约责任有失公平的合同能生效吗
房屋租赁合同约定的违约责任有失公平的，不影响合同的效力，但违约方可以请求撤销违约责任条款。
《中华人民共和国民法典》
第一百五十一条 【显失公平的民事法律行为的效力】一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十五条 【无效、被撤销的民事法律行为自始无效】无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
第四百九十七条 【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：
(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;
(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;
(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。
二、房屋租赁合同的最长期限是多少年
因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
在理解这个法条时还要注意以下几点：
①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
租赁合同一般根据租赁的时间长短，对租金是有一定比例上浮，这主要也是根据物价上涨做出的调整，如果租赁20年租金都不上浮的话，对出租方是非常不利的。房屋本身是有使用期间的，住宅的国土使用期间是70年，商铺的国土使用期间是40年，超过了国土使用期间是会要求补缴国土使用费，这个问题不过现在还没有具体的规定。
通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，签订房屋租赁合同时，约定的违约责任条款明显不公平的，当事人可以申请撤销违约责任桂，但不影响房屋租赁合同的效力，违约条款撤销后无效。如果需要法律方面的帮助，读者可以到衡阳律师网www.fenxiangshe.cn进行咨询。
