一、出租人停水停电抗辩权的行使合法吗
根据我国《民法典》的规定，出租人享有“先履行抗辩权”，即先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。但需要注意的，出租人行使先履行抗辩权，必须合适有度。
二、对于出租人停电、停水的问题，在什么情况下是法律所允许的，若强制性的停电、停水，违背了哪些法律
通常来说，法律所允许的停电、停水行为是指出现了不可抗力、自然灾害、巨大的安全隐患必须立即排除等。在没有法律规定的情况下，强制性的停电、停水，首先违背了《民法典》的规定，没有履行合同义务，其次，违反《中华人民共和国电力法》、《中华人民共和国水法》等，情节严重的会触犯刑律，造成公共秩序的破坏，危害公共安全。
三、律师建议：出租人如何约定以保障权利
1、在租赁合同中制定专门的条款，明确约定“出租人可以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的”。
2、房屋租赁注意事项多多，稍有不慎就很有可能带来无限的烦恼，必要时可委托律师代为草拟《租赁合同》，防范风险。
如租赁合同中没有约定出租人有权以停水停电方式催收租金的，出租人在承租人未依约支付租金时，擅自采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金，给承租方造成了损失的，则出租人的行为构成了侵权。承租人可以据此拒交停水停电期间的租金，并可要求出租人赔偿由此造成的损失。
无论是对于房主还是房客，对租房协议的签订是非常重要的，无论是哪一方，这都是保障自身权益的重要法律证据，但是某些房东为了逼走房客而做出的不合理的行为法律上是坚决不允许的，如果您还有任何关于法律的问题，欢迎到衡阳律师网www.fenxiangshe.cn进行免费的法律咨询。
