购买商品房需注意的几个问题
河南梅溪律师事务所郎建勇
一、签订商品房买卖合同需要注意的问题。
购买商品房首要的是签订合同。
1、在签订合同之前要审查房地产公司和房产项目。也就是一般所说的看五证。是哪五证呢？《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。这五证是针对期房而言要具备的，所谓期房，是指开发商没有办理房产所有权证的即大产权的房产项目，这里最重要的是土地使用证和商品房预售许可证。这些证件最好能看到原件，当然现实中是看不到原件的，那么看复印件需要注意了：土地使用证如果抵押在复印件上可以不显示，如果想要了解就要把相应证照的编号记下来，委托律师到房管局查原件。因为开发商没有支付土地出让金或没有筹集建房资金、没有开工证，手续不全，开发项目变成烂尾楼，到时候购房者首付款都可能追不回来。
国有土地使用权和房屋所有权如果抵押的，在国有土地使用证和房屋所有权证原件上会相应的进行标记，购买抵押房屋不能办理过户，开发商隐瞒抵押的事实，出售设定抵押权的房屋的，属于欺诈行为，购房者可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果是现房，只需看土地使用证和房屋所有权证，商品房现房没有这两项的，不得上市销售，也不得办理商品房过户手续。土地使用权证要注意的是使用年限，这里区分出住宅与商业用房，住宅的土地使用年限是70年，商业用房土地使用年限是40年。如果不注意这一点，把商业用房按照住宅买下，开发商从立项时即开始计算土地使用年限，施工、交房再拖个几年，等业主把房子买到手，土地使用年限就剩下三十几年了，所以一定要注意。2、审查过后，决定购房时有一个问题要足够注意。楼书和楼盘的广告上最吸引你、促使你决定购买的事项有没有在合同上有所体现，这里提醒大家，不要相信售楼人员的口头承诺，比如小区的配套设施在两年内齐备、小区绿化率在40%、顶楼赠送露台、一楼赠送花园。这些如果是你最重视的，一定要求作为补充条款体现在合同中或者另行签订补充协议，把开发商口头承诺的东西以书面的形式体现出来，并约定如果不能实现的话，开发商应承担的违约责任。如果开发商是认真准备履行这些承诺的，签订这样的补充协议不会有问题，但是如果开发商断然拒绝，是否要购买这样的房产业主就要三思了。律师的建议是这样的房产就不要买了，后患无穷。3、在签订商品房购买合同签一般开发商要求业主签订意向书并交付定金。签订意向书不是签订商品房买卖合同的必经程序，如果签订意向书一定要约定签订商品房买卖合同的期限，并约定开发商没有如期与购房者签订合同的违约责任，可以约定逾期签订买卖合同的要求开发商按日支付定金一定比例的违约金。因为开发商与购房者签订意向书以后没有责任限制可以无限期的拖下去，购房者要承担利息损失和另行购买的违约风险。定金一般不超过总房款的20%。交付定金一定要经过深思熟虑，认真考虑购买的情况下实际交付。因为一旦购房者决定不购买该商品房项目时，开发商不予退还定金。而开发商因为资质和资金等原因不能完成项目时，购房者主张双倍返还定金时开发商可能没有能力返还。定金数额不宜过高也不宜过低，过高时如果开发商违约时购房者要投入大量的时间精力索取定金，还不包括开发商无力返还的情景；过低时开发商的违约成本过低，对购房者的权利保护不利。4、正式签订合同时需注意合同可以改，不是一定要按照开发商提供的格式合同签署。可以改动、增加、修改合同条款或者签订补充协议作为合同附件。4、房屋面积和设计变更条款。约定应明确具体，房屋设计图、平面图经双方确认作为合同的附件附在合同之后。对此的违约责任可以自行约定，无约定的按照法律规定执行。5、开工、交房、办理产权证的日期。日期要约定明确，并明确约定开发商不能如期开工、交房、办理产权证的，应承担的违约责任。现实中经常有没有约定违约责任的，购房者只能主张开发商退还已付购房款并支付利息，殊不知开发商用购房者的已付房款开发项目并随着房价上涨赚取了暴利，购房者却因没有依据不能索赔。或有开发商提供的格式条款里有约定的，违约责任过低，是开发商给购房者设置的陷阱，致购房者不能保护自己的权利，只能被动接受。交付房屋条件如水、电、暖、气、有线、宽带、电话，周边配套设施如会所、幼儿园、医院、绿地、停车场等约定越明确越好，并约定违约责任。6、办理贷款。现实中购房者一般委托开发商代为办理贷款手续，因为开发商与银行合作关系，办理起来比购房者个人更快更熟练，也更易通过。合同中应约定贷款申请银行不批的情况下，购房者是自筹资金交付全款还是解除合同，开发商返还已付购房款。并应对不能办理贷款手续的责任清楚约定。因此开发商不具资质或其他原因导致贷款不能通过的，可以解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如因购房者原因不能办理贷款的，购房者不构成违约，可以解除合同，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如果贷款不能通过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，比如二套房贷款首付和利息上调原因，不构成违约，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息。7、物业合同。如果可能，应在购房合同中对物业服务、收费标准加以约定。8、水电暖应属于合同造价之中，开发商需要另行收费的项目因明确约定，没有约定的，开发商不能另行收取。可在合同中明确约定“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。”二、收房时需要注意的问题1、交房时要注意审查两书一证。即《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》和竣工验收证明。没有这两书一证的，购房者可拒绝收房，并按照开发商不能按期交房要求开发商承担违约责任。2、合同上房屋面积与实际面积误差。面积误差在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算。超过3%的，实际面积大于合同面积的，超出部分价款由出卖人承担，所有权归买受人。实际面积小于合同约定，超出3%的部分，价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可请求解除合同。开发商提供的格式条款经常约定房屋面积以最后实际测算为准，据实结算。购房者没有提出异议的，就要承担不利后果，买了过大或过小的房子，还得按照合同据实结算。这也是开发商设置的典型的陷阱，所以在签订合同时要注意，自己这方面法律不熟悉的，可以委托律师审查合同或者全程陪同，避免了购房陷阱，省下来的不是区区一定律师费可比的。3、房屋设计变更。房屋设计变更，开发商应及时通知购房者。开发商提供的格式条款也经常会规定房屋设计变更不另行通知，如果购房者签了字，那么收房时发现你的厨房变成厕所也只能被动接受。4、实际验收。关于入住通知。应在合同中明确约定交房时间前，书面通知购房人认真审查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商没有《建筑工程竣工验收备案表》和《实测面积数据》的，视为不符合合同规定条件，可拒收。签入住通知，又发现房屋不符合条件决定拒收的，书面通知开发商。认真检查房屋实际状况。先验后收。如地面是否水平，开关门窗是否有障碍，水龙头、地漏是否通水，电闸、插座是否通电，天然气、空调位置是否预留，电话、宽带、有线是否开通或者预留、厨卫防水是否做好。房屋有问题的，可以列出问题清单，要求开发商限期修理，签订办理收房。验收手续上，一项项核实，对于无法验收的，可以列明“无法核实”或者“暂时不能确认”，不能稀里糊涂的签字验收。三、买卖商品房除房款外其他费用1、交易过程中的费用交易过程中产生的费用是印花税，房款的万分之五。2、入住过程中的费用物业费、供暖费等3、申办产权过程中的费用登记费0.3元/平方米印花税5元/件所有权证工本费4元/本契税普通住宅为1.5%高档住宅为3%住宅公用部分公用设备维修基金房款2%这里需要注意的是开发商在收房时要求交纳办理产权证的费用的，可以拒交。具体申办过程中再交纳。
