一、概述
对于涉及一房二卖的情形，在审判实践中的重要性是显而易见的，也时有报道①。针对其他共有人、承租人或者前买受人的利益，在法律政策上均是采取了倾斜保护，其类型主要有：1、基于共有关系；2、基于租赁关系；3、基于买卖合同关系。为此，相应的法律依据分别有：1、《民法通则》第78条第3款规定：按份共有财产的每个共有人有权要求自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”共同共有人亦有优先购买的权利。2、《民通意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”又《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
在此规定下，其他共有人、承租人或者前买受人基于所谓的优先购买权，尽管他们与合同中的出卖人之间的亲密关系（或者信赖关系）越来越疏远，但他们都可以请求法院确认出卖人与第三人之间的房屋买卖（合同）无效。由于其他共有人、承租人或者前买受人都因优先权而享有相同的请求法院宣告别人的房屋买卖合同无效的权利，故本文拟以承租人为例对此进行些许探讨，以供参考。
二、案例及法律问题
出租人甲在承租期内出售自己的房屋给买受人丙，但甲未告之承租人乙，据此，乙要求法院判决甲、丙的房屋买卖合同无效，并且获得胜诉，其理由是《合同法》第230条和《民通意见》第118条规定的承租人的优先购买的权利。然而问题是，这样的房屋买卖合同怎么就无效了呢？有的认为还应该援引《合同法》第52条第2款恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定或者该条第5款违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。
退一步说，既使乙有优先购买权（即强制性规定）或者甲与丙之间有所谓的恶意串通”情形，难道乙就真的有权请求法院确认甲与丙之间订立的房屋买卖合同无效？上述的法律规范能作为乙获得胜诉的请求权基础？在司法实务上涉及若干基本问题，不揣深浅，试加分析。
三、分析检讨
（一）请求权基础的分析
第三人要求法院判决认定出租人与买受人之间合同无效，其请求权基础不是合同法第230条，也不是第52条。在我国没有哪个法律能支持第三人(即承租人)这个主张，合同相对性原则的例外不包括这种情形。但正因为如此，最高法院才作出了《民通意见》第118条、第92条、《审理商品房买卖合同的解释》第10条等规定。然而再细看《民通意见》第89条第3句但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”以及第118条宣告该房屋买卖无效”的规定,尚不能断然肯定出租人与买受人之间合同无效”!
再看《合同法》第230条，对于优先购买权的效力之连结点没有作出明确的规定即其是系于债权合同或者物权变动(由于立法上不承认物权行为，只好如此称呼)。《民通意见》第118条指该房屋买卖无效”，没指明是合同或者行为(物权变动)无效.民通意见第89条第3句但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”。则是有条件的承认即使有优先购买权存在，也认可处分共有财产一般有效”，这似乎包括合同或者物权变动都有效。只有《审理商品房买卖合同的解释》第10条明确规定请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持”。
