买商品房是否一定要签认购书
商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。
因此，最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。认购书并不是法律规定的必要环节，只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经买卖双方签订，也同样具备法律效力。
认购书其实就是一个预约，与商品房买卖合同是预约和本约的关系。是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时(没有取得预售许可证)而订立的。在签订认购书后，交易双方只能依据诚实信用原则，在签订商品房买卖合同的条件成就后，要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。
实践中，并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果认购书实际上被依法认定为买卖合同，那么在未取得预售手续时就是无效的。如果一个项目连国有土地使用权都没有取得，只是修了一个售楼部就开始销售，签订认购书并收取定金，那么这种认购书也是无效的。对此问题，房地产开发企业应当有一个清醒的认识。
签订认购书的注意事项
(一)明确认购协议书的法律效力
从法律角度看，认购书确定的是房屋是否要买卖的关系，而正式合同确立的是正式房屋买卖关系，二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定，所以购房者应当注意：
1、购房者有权利知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。
2、购房者在认购书中明确：“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。
3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。
(二)审查开发商是否具备商品房销售条件
确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。这里，购房者要注意，没有取得预售许可证，房屋认购书是不受法律保护的。
如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》，开发商则要承担缔约过失责任，除退还购房者交付的定金外，还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。
(三)明确协议条款
认购书要产生合同效力，首先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括：
1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等。
2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等。
3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等。
4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力。
5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。
看完这些，想必大家都对认购书有所了解了。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到衡阳律师网www.fenxiangshe.cn进行法律咨询。
