案例回放：
据了解，重庆某信息公司受某地产公司委托,就其开发的一商品房小区组织团购。购房人李某与该信息公司签订团购协议，约定支付5000元团购费，即可享受总房款8%的团购优惠，并与购房时的现场优惠累加计算。
随后，李某与地产公司签订房屋认购书，购买该小区房屋一套，并约定如参加团购，将享受购房款折扣及费用减免优惠。签订团购协议和认购书后，李某分别向信息公司及地产公司支付了团购费5000元和房屋认购定金3万元。
签订房屋买卖合同过程中，李某与地产公司就房屋价格计算方式产生分歧，李某认为团购优惠与购房优惠应当累加计算。而地产公司则认为，参加团购是享受购房优惠的前提，最终形成的购房优惠价格已将团购优惠包含在内。
后因协商未果，双方未签订商品房买卖合同，而地产公司则拒绝返还3万元的购房定金。为此，李某将地产公司诉至法院，索要定金。对此，地产公司表示，他们收取的是具有法律效力的定金，而非订金，根据合同法规定，李某反悔，未签订正式的房屋买卖合同，地产公司有权拒绝返还相关定金。
法院审判：
法院审理后认为，房屋认购书中地产公司承诺的购房优惠并未明确表明是否已包含了先前团购优惠在内，双方无法就优惠后的实际价格达成一致，最终导致双方未能签订房屋买卖合同，属于法律规定的不能归责于双方的事由，地产公司应向李某退还3万元购房定金。据此，法院作出了如上判决。
法院在判决书中指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
案例解析：
本案中，由于约定不明，购房者与开发商就购房优惠与团购优惠关系出现分歧，进而无法就房屋实际购房价格达成一致，双方未能订立购房合同，符合不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖合同未订立的情形。
针对目前通过签订认购书并预先交纳购房定金的方式，在买卖商品房的情况较为普遍的实际，小编提醒，房屋认购书的实质为预约合同，违反约定内容将产生相应的违约责任，故对于房屋价款及计算方式等重要条款，应当进行明确约定，以维护自身合法权益。
