一、租赁合同能否设立居住权
签订的房屋租赁合同生效后，承租人可以设立居住权，但设立居住权期限不能超过房屋租赁合同期限。
《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条 【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第七百零三条 【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、租房不合法，租赁合同有效吗
按规定，有以下情形之一的房屋是不得出租的：
1、房屋未依法取得所有权证的;
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、属于共有房屋但未取得共有人同意的;
4、房屋权属有争议的;
5、房屋属于违法建筑的;
6、房屋不符合安全标准的;
7、房屋被抵押，又未经抵押权人同意的;
8、房屋不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
所以，租房有以上情形之一的，将会被认定为违法建筑，根据法律规定租赁合同无效。
如果确定这是出租人的原因，导致租赁合同被确认无效的，那么承租人可以向其主张损失赔偿。
如果确定是双方的过错，比如双方恶意串通，损害了国家的、集体的或第三人的利益，那么就要追缴双方取得财产，并收归国家、集体所有或者返还第三人。
通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，承租人承租房屋后，对房屋享有占有、使用、收益的权利。而承租人可以在承租的房屋设立居住权，但居住权期限不得超过租赁合同期限。如果需要法律方面的帮助，读者可以到衡阳律师网www.fenxiangshe.cn进行咨询。
